続けられる株式投資

株を始める方が長く続けられるような投資方法の紹介

JREIT(不動産投資信託について)

コロナウイルスの影響で乱高下する株式市場

2020年3月期の決算は大幅に悪化した企業も多く2021年3月期の業績予想、配当ともに

未定の企業が続出しています。

ワクチンができるまではコロナショックの第二波、第三波が来ることは間違いないようです。

 

このような状況の中でどこに投資すればいいか。

 

コロナ後の世界は移動や集まることが制限されるので安定して利益を出せるのは恐

らく通信関連やテレワークを中心としたIT関連ぐらいでしょう。

このような中でベストとはいえませんがベターなのがJREITだと思います。

暴落時は日銀が買い支えることと配当が高いことが魅力です。

 

 

JREITとは

REITとは、Real Estate Investment Trust不動産投資信託)の頭文字をとったものです。

1960年代にアメリカで登場した金融商品で、日本では2001年に日本ビルファンド投資法人が国内第一号リートとして誕生しました。

現在、J-REITは64銘柄あり、新型コロナウイルスで縮小気味ですが、時価総額は約12兆円の大変大きな市場規模になっています。


実物不動産を保有しているREIT投資法人)に投資することで、実物不動産の運用した利益を得るような仕組みになっています。

出資する単位は(投資口)といい、株式投資では企業を(株券)で買いますが、REITは(投資口)を買うことで間接的に不動産に投資することになります。

分配金の原資となるのは主に不動産の賃料であり、投資口の保有数に応じて分配金を受け取ることができます。

J-REITの第一号はオフィスビルから始まりました。

大規模なオフィスビルでは購入費用や建設費用が1000億円単位にのぼることもあり、 バブル崩壊で痛手を負った大手の不動産会社は、すぐに手を出すことができませんでした。

そこで、実物不動産を建てて小口化し賃料をほとんど分配金に回し配当利回りを上げることで資金を集めました。

当初は内容が個人投資家に理解されず低調でしたが徐々に浸透し利回りが高いことから多くの資金が集まりはじめました。

REITにはどのようなものがあるのでしょうか。


オフィスビル系)
日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人


(住居系)
アドバンス・レジデンス投資法人コンフォリア・レジデンシャル投資法人


(商業施設系)
日本リテールファンド投資法人、イオンリート投資法人


(物流施設系)
日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人


(ホテル系)
インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人


(その他)
複合系、地域特化型、ヘルスケア特化型などです。


いずれの銘柄でも、その建物における賃料収入が投資家への分配金となりますが、リスクがあるのは「固定賃料」のほかに「変動賃料」があるからです。

住居の賃料は通常月額で決まっていますが、商業施設やホテルは「固定賃料」と「変動賃料」の2段階に分かれており、毎月の固定賃料にプラスして変動賃料を支払っている物件も多くあります。


固定賃料:毎月固定額で変動しません
変動賃料:売り上げなどに応じて変動します 


ホテル系のREITは「変動賃料」の割合が大きく、物件によっては9割以上が変動賃料のものもあります。

これは、各法人の決算説明資料などからすぐに確認できます。

ホテル系のREITは、外国人観光客の増加などのインバウンド需要もあり、高利回り銘柄が多かったですが、新型コロナによって稼働率は極端に低下しています。

 

インヴィンシブル投資法人は国内に保有するホテル83物件のうち73物件は、スポンサーであるフォートレスグループであるマイステイズ・ホテル・マネジメントが運用していますが 、新型コロナウイルスによる訪日客及び国内移動の制限から、3月以降のホテルの売上げが大きく低下し、マイステイズ・ホテル・マネジメントの事業継続が出来なくなる深刻な事態に進展しています。

スポンサーであるフォートレスグループの経済的支援も限定的となりマイステイズ・ホテル・マネジメントの経営破綻を回避するために、インヴィンシブル投資法人は、マイステイズ・ホテル・マネジメントから受領する3月~6月の固定賃料(約35億円)を全額免除とするとともに、本来負担する物件管理費をインヴィンシブル投資法人の負担とし、更にマイステイズ・ホテル・マネジメントへ支払う管理委託料を引き上げる暫定的な措置に合意しました。

これに伴い、第34期業績予想を大きく下方修正しました。

国内ホテルの固定賃料及び変動賃料の減少、ケイマン島の2物件のホテル閉鎖による運営委託収益の減少、マイステイズ・ホテル・マネジメントに支払う物件管理費及び管理委託料計1,485百万円の発生により、2月に公表した業績予想に対し98%減益を見込み、1口当たり分配金は30円となる見通しです。

物件売却益による内部留保127億円を保有していますが、今後の不測の事態に備え内部留保は維持する方針です。

また第35期(2020年12月期)業績予想は引き続き未定としました。

このように賃料を分配金に充てているので賃料が減少すれば分配金も減少します。


これに対し、景気の影響を最も受けにくいとされているのが住居系のREITです。

利回りは低い傾向にありますが、安定した配当が期待できるとされています。

しかしリーマンショック時、国内で唯一発生したREITの破綻は、「ニューシティ・レジデンス投資法人」という住居系のREITでしたので、安定しているとはいえ、もちろんリスクはあるということは事実です。


今最も追い風を受けているのが、物流施設系のREITです。

ここでいう物流施設は、トラックがそのまま施設の中に入れて、スロープを上がりそのまま上層階に行けるような大規模なものを指します。

内装も簡素であり、建物のメンテナンスコストがほとんどかからず、さらに近年の通販需要の高まりもあって、非常に人気が高いREITになっています。
こういったさまざまな分類や銘柄から自分が良いと思ったものに投資していくことになります。

物件ごとの稼働状況は各投資法人のホームページなどで毎月更新されているため、チェックする必要があります。

REITの分類ごとの特徴を先に紹介しましたが、REITに投資するメリット、デメリットが下記です。

 

メリット


1.株式投資よりも配当利回りが比較的高い
2.「投資口価格」や配当にあたる「分配金」は比較的安定している
3.賃貸経営が不要で手間がかからない
4.上場しているので株式と同じく購入しやすく換金しやすい
5.売買単価が小さいため、少額の投資ができます


実物の不動産の場合、賃貸の募集や建物の管理や維持、また確定申告などの手続きが必要になるが、REITの場合はそれらが必要ありません。

投資家はお金を出すだけで、分配金を得ることができます。

不動産投資と金融商品の両方のメリットを兼ね備えています。

 

デメリット


1.株式のように価格が急落することが起こります
2.株式投資と比べキャピタルゲインが少ない
(ミドルリスク・ミドルリターン)
3.不動産投資と比べ購入時や運営時に工夫できる余地が少ない
4.税金対策にならない


株式のように価格が急落することがあるというのは、換金しやすさが理由にあります。実際新型コロナの問題発生後の3月中旬に、急落しています。

また、「ハイリスク・ハイリターン」な株式投資と比較すると、大きく利益を出すことは大変難しいです。

株価は企業の活動や投資家の期待次第で株価が跳ね上がることもあるが、REITはどの銘柄も不動産運営しか行っておらず、投資口価格の変動要因が限定的だからです。
また、投資先は実物不動産にはなりますが、不動産投資のように工夫する余地は資産運用会社が運用しているのでほとんどありません。

手軽に投資できる反面、不動産投資の上級者からみると、投資の醍醐味に欠けます。
最後に、「税金対策」にはなりません。

相続税で考えるならば、REITの場合、相続税評価額は相続が発生したその日の証券市場の価格が基準になります。

一方、実物の不動産であれば、土地や建物の評価額は購入価格の約半分程度まで下げることもできます。

その他にも、わざと不動産賃貸業で赤字を作り、本業の所得から損益通算で節税するなども可能だと思いますが、REITではそういったことはできません。

株式投資と同様に、ほとんどの人が源泉分離課税(分配・換金時の収益の20%)を選択することになります。
また、REITは投資家が儲かるように配慮されていますが、基本的にはREITに出資する「スポンサー企業」が最もメリットを得やすいのが実情です。

投資法人自体はどの物件を購入するかなど経営判断する機能を持たず、資産運用会社がその役割を担うからです。

そして、その会社に出資しているスポンサー企業は自社保有物件をREITに売却して売却益を得たり、REIT保有する物件にテナントを設けるなど、事業の拡大に利用しています。

 REITはスポンサー企業から優先的に優良な物件を購入することができます。

これもREITの成長には欠かせない仕組みになっていますが、スポンサーの利益のため「優良でない物件も買わされているのでは」という懸念も少なからずあります。

そのため、どんな物件のチェックは必要です。


コロナウイルスの問題発生前のREIT市場は、アベノミクスから始まり、2020年東京五輪への期待、インバウンド需要の増大で、オフィス・住居・商業施設・ホテルのすべてにおいて大きく値上がりし、需要が旺盛でした。
しかし、今年2月下旬にREITの代表的な価格指数である「東証REIT指数」は大きく下落しました。

REITは株式のように売買しやすい商品のため、株式市場の値動きにも影響を受けます。

REIT市場は株式市場に比べプレイヤーが少ないこと、実物不動産の価格にはまだ影響がでていなかったことから株式が下落するよりも遅れて下落しました。

どこが底値なのかはわかりませんが5月に入ってかなり戻してきました。

 

 
2008年のリーマンショック時にREITの価格は大幅に下落し、金融危機から融資が難しくなり、実物不動産の価格も同じく大きく下がりました。

同時期に価格の下落が起きた、株価に影響を受けたREITと、融資に左右された不動産では下落の理由が大きく異なっています。

実物不動産の価格が下がればREITの価格も下がるが、その逆は考えにくいということです。
もちろん、資金繰りに窮した所有者が安値で早期に売却しようとする動きは散発的にあるものの、それはまだごく一部です。

不動産を売却するには買主の発見や、買主側の資金調達に時間がかかり、影響がでてくるとしたら数か月後からおおよそ2年の間など、長期に渡る可能性があります


新型コロナウイルスの問題は、どのような形で解決を迎えるのでしょうか。

第二波、第三波がくるかも分からないような状況のため、REITの分類ごとにいくつかのシナリオをたて、それに基づいて行動するしかありません。


今、コロナによってホテルや商業施設は多大な影響を受けていますが、オフィスや住居にはそれほど影響がなく、逆に物流施設は追い風状態になっています。

しかし、リーマンショックの前後では、オフィスの空室率は2%から7%まで、2年かけて上昇した経緯があります。
空室率が低い都心のオフィスビルも、5月以降も自粛が続き、電車という通勤手段が取れなくなると、オフィスそのものの構造的変化があり得ます。

東京などの大都市自体が感染リスクであると考えるならば、大都市から地方へオフィスや本社機能が移転する可能性も出てきます。
また、既存のオフィスで仕事をするとなった場合、感染拡大防止のためにパーテーションを作るなど、オフィスの設備投資をする必要があるかもしれません。

商業施設なら感染防止の投資がもっと必要になります。

ホテルは今生き残りをかけて資金繰りをしている状態ですが、コロナの収束が早くなると、今調子がいい物流施設系のREITは逆にマイナスの影響を受けるかもしれません。
もちろん、エリアや物件によって事情は異なりますが、まだ影響はないと考えられているものも、今後どうなるかは誰にもわかりません。

そのため、中長期的な目線を持ち、いくつかのシナリオを考えつつ、銘柄を選ぶことがREITの投資には重要になり刻々と変わる変化をみていかなければなりません。

 

株式も同じですがコロナがどのような影響を社会に及ぼすか、アフターコロナの社会を考えて投資する必要があります。